【防災ラボる】中古住宅の耐震改修ガイド｜屋根・筋交い・耐震パネルから給排水・蓄電池まで地震対策を解説

新築住宅なら、設計段階から耐震性能や設備配置を考えられる。

しかし中古住宅では、
「今ある家のどこを、どう直せば地震に強くなるのか」
が分かりにくい。

屋根を軽くした方がいいのか？

筋交いを増やすべきか？

耐震パネルは必要なのか？

さらに大地震後の生活まで考えるなら、
水道・排水・太陽光発電・蓄電池も気になるところだ。

今回は「防災ラボる」として、
■中古戸建てを購入した人、
■これから中古住宅を購入する人、
■築年数の経った自宅を改修したい人
に向けて、耐震改修を
・「建物を倒れにくくする工事」
と
・「被災後も生活を続けるための工事」
に分けて整理する。

※この記事は主に木造戸建住宅を想定した一般的な考え方。
実際の補強方法は建物ごとに異なるため、
耐震診断・構造検討を行ったうえで
建築士などの専門家に設計してもらうことが重要だ。

中古住宅の耐震化は「いきなり工事」ではなく耐震診断から
予算が限られているなら、優先順位をつける
【保存版】中古住宅の地震対策・工事選択一覧表
「耐震化」だけではなく「地震後に暮らせる家」へ

中古住宅の耐震化は「いきなり工事」ではなく耐震診断から

中古住宅を地震に強くしたいと考えたとき、
最初に「筋交いを入れよう」
「屋根を軽くしよう」
と工事内容を決めてしまうのはおすすめできない。

国土交通省も、
住宅の実際の耐震性を把握するには
専門家による耐震診断が必要としている。

診断結果をもとに建築士が補強設計を行い、
その設計に基づいて施工するのが基本的な流れだ。

特に確認したいのが建築された年代だ。

1981年（昭和56年）は大きな目安になる。

この年にいわゆる「新耐震基準」が導入されており、
国土交通省も1981年以前に建てられた木造住宅では
地震被害が顕著だったとしている。

ただし、
「1981年以降なら何もしなくていい」という意味ではない。

木造住宅では2000年前後にも
接合部などに関係する基準の変化があるため、
築年数だけで安全性を判断しないことが大切だ。

築年数確認 → 図面確認 → 現地調査 → 耐震診断 → 補強設計 → 見積り → 工事

この順番を基本にしよう。

屋根を軽くして、建物上部の重量を減らす

中古木造住宅で検討できる方法の一つが屋根の軽量化だ。

屋根を軽くすることは国土交通省の耐震改修資料でも
改修方法の一つとして扱われている。

例えば、重い屋根材を使用している住宅なら、
屋根の状態や構造を調べたうえで、
より軽量な屋根材への葺き替えを検討できる。

ただし、

「瓦屋根＝危険」ではない。

重要なのは、屋根だけを見るのではなく、
建物全体の重量と壁量、壁配置、接合部、基礎などとの関係を見ることだ。

屋根改修の時期が近い中古住宅なら、
防水・劣化対策と耐震性向上を同時に検討すると合理的だ。

筋交いを追加して耐力壁を強化する

木造住宅の耐震改修で代表的なのが、
壁内部への筋交いの追加・補強だ。

筋交いは柱と柱の間に斜めに配置し、
地震による横方向の力に抵抗させる部材だ。

ただし、筋交いは「たくさん入れればいい」というものではない。

一部分だけを極端に強くするのではなく、
建物全体のバランスを考える必要がある。

さらに筋交いそのものだけでなく、
端部を適切な金物などで接合することも重要になる。

そのため、

耐震診断 → 必要な壁の位置を特定 → 補強設計 → 筋交い施工

という流れで考えたい。

耐震パネル・構造用面材で壁を補強する

筋交い以外にも、壁を構造用面材などで補強する方法がある。

既存の内壁や外壁を撤去するタイミングで耐震補強を行えば、
断熱改修や内装リフォームと一緒に施工できる場合もある。

例えば、

耐震改修＋断熱改修＋内装リフォーム

を一つの計画として考える方法だ。

中古住宅を購入して入居前に全面リフォームするなら、
壁を開けるタイミングは耐震補強を行いやすい機会でもある。

柱・梁・土台の接合部を金物で補強する

大きな地震では、建物が横方向に激しく揺さぶられる。

その際には、柱・梁・土台などの接合部にも大きな力が加わる。

そこで、

柱頭・柱脚
筋交い端部
梁と柱
土台と基礎

などを調査し、必要に応じて適切な接合金物などで補強する。

これも単独で考えるのではなく、
耐力壁を増設した結果として
接合部にどの程度の力が加わるのかまで含めて設計することが重要だ。

基礎のひび割れ・劣化・構造を調査する

壁だけ強くしても、その力を受ける基礎が弱ければ十分とはいえない。

中古住宅では基礎について、

ひび割れ・鉄筋の有無や状態・劣化・不同沈下・土台との接合状態

などを確認したい。

必要に応じて基礎の補修・補強を検討する。

特に古い木造住宅では、上部構造だけではなく
「地盤→基礎→土台→柱→壁→屋根」
まで一つの構造として見ることが大切だ。

腐朽・シロアリ被害を先に直す

意外に見落としやすいのがこれだ。

壁を開けてみたら、

「柱が腐っていた」
「土台が傷んでいた」
「シロアリ被害があった」

ということも考えられる。

傷んだ構造材に新しい耐震部材を取り付けても、
本来の性能を期待できない場合がある。

耐震改修では、
構造補強だけでなく
雨漏り・腐朽・蟻害などの原因も同時に調べることが重要だ。

大きな窓・開口部周辺を見直す

昔の住宅では、南側に大きな掃き出し窓が連続しているケースも珍しくない。

窓やドアがある場所には耐力壁を配置できないため、
建物全体で壁の量や配置を検討する。

場合によっては、

使っていない開口部を小さくする → 壁を作る → 耐力壁化する

といったリフォームも選択肢になる。

ただし採光・換気・避難・建築基準などにも関係するため、
設計者と相談して決めよう。

1階と2階の壁配置を確認する

2階建てなら、
平面だけではなく上下方向の構造バランスにも注目したい。

特に、

「1階は広いLDKで壁が少ない」

「2階には個室が多く壁が多い」

といった住宅では、
耐震診断時に構造バランスを確認してもらおう。

リフォームで大空間LDKを作るために
既存の壁を撤去する場合も注意が必要だ。

間取り変更と耐震改修は別々に考えない。

これは中古住宅リノベーションで特に重要なポイントだ。

家具の固定までを「耐震改修」と考える

建物が倒壊しなくても、室内では家具が転倒する。

そこでリフォーム時に、

壁下地を補強して家具固定できるようにする

という方法もおすすめだ。

冷蔵庫、食器棚、本棚、テレビなどの配置も
設計段階で決めておけば固定しやすくなる。

さらに寝室では、大型家具がベッドへ倒れてこない配置にする。

建物の耐震化と室内の安全対策をセットで考えよう。

上水道を「地震後も使えるか」という視点で見直す

ここからは建物を倒れにくくする工事ではなく、
地震後の生活を守る工事だ。

大地震では住宅が無事でも水道が止まる可能性がある。

また給排水管そのものが老朽化していれば、
地震による損傷で水道やトイレが使えなくなる可能性もある。

東京都水道局も古い給排水管の調査・点検や改修の重要性を案内している。

中古住宅を大規模改修するなら、

給水管の材質・経年劣化・接続部・止水栓の位置・給湯配管

なども点検しておきたい。

敷地外の水道本管は住宅所有者だけでは耐震化できないので、
宅内設備の改修と断水への備蓄は別問題として考えるのがポイントだ。

排水設備・トイレも見直す

「水が出る＝トイレを流していい」とは限らない。

下水道施設が被災するとトイレが使用できなくなるなど、
生活に大きな影響が生じる。

国土交通省も上下水道について、
防災と減災を組み合わせた地震対策を進めている。

中古住宅では、

排水管の老朽化・勾配・接続部・桝・浄化槽（該当地域）

などもリフォーム時に確認したい。

そして設備改修とは別に、携帯トイレ・簡易トイレを備蓄する。

これは費用が比較的小さい割に、
大地震後の生活に直結する重要な備えだ。

太陽光発電を「停電対策」として検討する

屋根を改修するなら、
太陽光発電システムを同時に検討する方法もある。

ただし、ここで注意したい。

「太陽光パネルがある＝停電中も家中の電気が普通に使える」ではない。

停電時の利用方法はシステムによって異なる。

環境省も、自立運転機能付きパワーコンディショナなら
停電時に自立運転へ切り替えて電力を利用できる一方、
利用可能な電力には制限があるため、事前確認が必要としている。

さらに耐震改修と同時施工する場合は、
屋根に設備重量が追加されることを構造設計者に伝えることが大切だ。

「屋根を軽くしたのに、
その後何も検討せず重量物を載せる」という計画にはしないようにしたい。

蓄電池を組み合わせる

太陽光発電と相性がいいのが家庭用蓄電池だ。

昼間に発電した電気を蓄えておけば、
システム構成によっては夜間や停電時にも利用できる。

ただし、

・容量
・最大出力
・停電時に給電できる回路
・全負荷型か特定負荷型か
・太陽光との連携

などによって使い勝手は大きく変わる。

冷蔵庫、照明、スマートフォン、通信機器など、
停電時に何を何時間動かしたいのか
から逆算して設備を選ぼう。

モバイルバッテリー・ポータブル電源を用意する

住宅工事を伴わない停電対策なら、
モバイルバッテリーも取り入れやすい。

スマートフォンは災害時の情報収集・連絡手段になるため、
複数台充電できる環境を作っておきたい。

さらに容量の大きなポータブル電源なら、
製品仕様の範囲内で照明や通信機器、小型家電などに利用できる。

ただし蓄電池類は定期的な残量確認と適切な保管も必要だ。

「買って物置に入れたまま」では防災設備として十分に機能しない。

分電盤・電気設備も確認する

中古住宅を大規模改修するなら電気設備も確認しておきたい。

古い分電盤・配線・コンセントなどを調査し、必要なら更新する。

太陽光発電や蓄電池を導入するなら、

停電時にどの回路へ電力を供給するのか

まで設計段階で決めておくと使いやすい。

非常時に、

「冷蔵庫」
「リビング照明」
「通信機器」
「スマートフォン充電」

など最低限必要な負荷を明確にしておこう。

ブロック塀・門柱・外構も忘れない

耐震改修というと家の中だけを見がちだが、敷地内にも危険はある。

古いブロック塀、門柱、物置などが倒れれば、
人を傷つけたり避難経路を塞いだりする可能性がある。

住宅の耐震診断と合わせて、
玄関から道路まで安全に避難できるかも確認したい。

耐震改修と一緒に「防災リフォーム」をする

ここまでをまとめると、
中古住宅の地震対策は3段階に分けると分かりやすい。

第1段階「命を守る」

屋根軽量化、耐力壁、筋交い、構造用面材、
接合金物、基礎補強、腐朽部補修などで、
まず建物の倒壊リスク低減を図る。

第2段階「室内でケガをしない」

家具固定、収納計画、ガラス対策、避難動線などを整える。

第3段階「被災後の生活を守る」

給排水、トイレ、太陽光、蓄電池、モバイルバッテリーなどを整備する。

この順番が大切だ。

太陽光や蓄電池を充実させても、
住宅そのものの耐震性が不足していれば、
本来の防災力は発揮しにくい。

予算が限られているなら、優先順位をつける

すべてを一度に施工する必要はない。

例えば、

STEP1　耐震診断
↓
STEP2　構造補強
↓
STEP3　屋根・外壁改修
↓
STEP4　給排水設備更新
↓
STEP5　電気・停電対策

というように段階的に進める方法もある。

国土交通省によると、
耐震改修費は住宅の築年数・規模・構造・工法などで大きく異なる。

築50年・2階建て・延べ約100㎡の木造住宅では
約224万円というモデルケースも示されているが、
これはあくまで一例だ。

地方公共団体によっては
耐震診断や耐震改修への補助制度もあるため、
契約前に自治体へ確認することをおすすめする。

【保存版】中古住宅の地震対策・工事選択一覧表

最後に、「わが家では何をやるべきか」を選びやすいようにまとめてみよう。

工事・対策	主な目的	検討したい住宅	工事規模の目安
耐震診断	現状把握	中古住宅全般、特に古い住宅	小
屋根軽量化	建物上部の重量低減	重い屋根を持つ住宅	大
筋交い補強	横揺れへの抵抗力向上	壁の耐力が不足する住宅	中～大
耐震パネル・面材補強	耐力壁強化	壁の耐力が不足する住宅	中～大
接合金物補強	柱・梁等の接合強化	接合部に補強が必要な住宅	中
基礎補修・補強	建物を支える部分の改善	基礎に問題がある住宅	中～大
腐朽・蟻害部分の修繕	構造材の健全性確保	雨漏り・シロアリ等がある住宅	中～大
開口部・壁配置の見直し	構造バランス改善	大きな窓や壁不足がある住宅	大
間取り＋耐震改修	リノベと構造改善を同時施工	全面リフォーム予定住宅	大
家具固定用下地	家具転倒防止	全住宅	小
給水管更新	漏水・断水リスクへの備え	配管が老朽化した住宅	中～大
排水管・桝の更新	排水障害への備え	排水設備が古い住宅	中～大
非常用トイレ備蓄	断水・下水障害対策	全住宅	小
太陽光発電	停電時の電源確保にも活用	屋根・日照・構造条件が適する住宅	大
家庭用蓄電池	夜間を含む停電対策	電力確保を重視する住宅	大
モバイルバッテリー	通信手段の電源確保	全住宅	小
ポータブル電源	非常用電源確保	全住宅	小～中
分電盤・配線更新	電気設備改善・非常時給電計画	電気設備が古い住宅	中
ブロック塀等の改修	屋外の倒壊防止	古い塀・門柱がある住宅	中
収納・避難動線改善	室内被害・避難障害軽減	全住宅	小～中